Jak ocenić potencjał inwestycyjny nieruchomości i jak zarządzać ryzykiem?

Inwestowanie w nieruchomości ma na celu pomnażanie naszego majątku poprzez generowanie dochodów oraz wzrost wartości rynkowej nieruchomości w przyszłości.

Inwestujemy nie tylko my sami, inwestorzy indywidualni, ale również firmy oraz duzi inwestorzy instytucjonalni (towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, zagraniczni doradcy inwestycyjni). Jednak również my możemy skorzystać z narzędzi analizy inwestycyjnej, które w swoich działach zarządzania ryzykiem stosują duże korporacje.

Globalna gospodarka pozwala na skorzystanie z okazji inwestycyjnej w dowolnym miejscu świata. Jak jednak ocenić, która nieruchomość jest warta naszego zaangażowania i poniesionego ryzyka?

Chcąc ocenić potencjał inwestycyjny nieruchomości, skupmy się na poznaniu takich czynników, jak:

  1. Płynność – czyli możliwość zamiany nieruchomości na żywą gotówkę. Tu: potencjalny czas do finalizacji transakcji sprzedaży. W innym tempie sprzedamy małe mieszkanie, w innym nieruchomość komercyjną lub nieruchomość nietypową np. kręgielnię, klinikę lub salon samochodowy.
  2. Możliwość sprzedaży – powiązana z płynnością. Czy stan prawny i techniczny naszej nieruchomości oraz sytuacja rynkowa w ogóle pozwoli na jej sprzedaż w przyszłości?
  3. Stopa zwrotu z inwestycji – czyli zysk z każdej złotówki zainwestowanej w zakup i utrzymanie naszej nieruchomości w okresie, w którym ją posiadamy. Stopa zwrotu pozwala nam zarówno określić potencjał inwestycyjny nieruchomości – mówiąc ile możemy na niej zarobić – jak i porównać jej atrakcyjność z alternatywnymi ofertami na rynku. Ważne! Pamiętaj, by obliczać ROI, czyli stopę zwrotu dla kwot po opodatkowaniu, dzięki czemu uzyskasz prawdziwy obraz rentowności.
  4. Zarządzanie – potocznie nazywane przez inwestorów współczynnikiem zawracania głowy. Jak kształtują się nakłady czasowe i finansowe dotyczące konserwacji budynku, komercjalizacji/zasiedlenia, zarządzania najmem? Czy możemy je zlecić, czy wykonamy sami? Dla sprawniejszego nadzoru inwestorzy preferują inwestowanie w miejscu zamieszkania, zamiast w odległych miastach i krajach.
  5. Dźwignia finansowa – stosunek pożyczonych środków pieniężnych do ceny zakupu. Z jednej strony nie lubimy kredytów, z drugiej strony dzięki kapitałowi obcemu stać nas na nieruchomości, których własnymi siłami być może nie moglibyśmy nabyć. Dźwignia pozwala zatem generować wyższe zyski z inwestowania. Ponadto nieruchomości mogą być poddane dźwigni finansowej w większym stopniu niż inne narzędzia inwestycyjne.
  6. Wpływ opodatkowania – nie zapominajmy o wpływie progu podatku dochodowego, ulg, odliczeń, amortyzacji, VAT bądź braku VAT, na wysokość naszego dochodu z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.
  7. Koszt kapitału – czyli koszt utraconych korzyści lub koszt obsługi kredytu. Niezależnie od faktu, czy musimy wziąć pod uwagę kredyt, czy koszt kapitału własnego, inflacja i wartość pieniądza w czasie znacznie wpływa na rentowność naszej inwestycji. Warto zatem ująć stopę inflacji i prognozowane stopy procentowe w naszej analizie inwestycyjnej.

Analizując powyższe czynniki, najłatwiej i czytelnie spisane w postaci tabeli danych dla rozważanej nieruchomości, unikniemy kupowania kota w worku. Wszystkie powyższe informacje możemy przecież uzyskać z rynku, od właściciela nieruchomości lub instytucji. Nie zaniedbuj zatem obliczeń analitycznych, by móc zminimalizować niebezpieczeństwo utraty majątku.

Stąd równie ważna rola zarządzania ryzykiem. Niezależnie od tego, czy ryzyko dotyczy nieruchomości inwestycyjnej, czy własnego domu, zwróć uwagę na:

  1. Ubezpieczenie od kataklizmów, które chroni Twoje mienie głównie na wypadek pożarów i innych kataklizmów powodujących znaczny uszczerbek na wartości Twojego majątku. Licho nie śpi, a i Ty będziesz spokojniejszy wiedząc, że za stawkę kilkuset złotych rocznie kupujesz święty spokój. Nabywaj polisę ubezpieczeniową już w dniu otrzymania kluczy do nowego lokalu.
  2. Analiza ryzyka czyli zależność stóp zwrotu i spadku bądź wzrostu wartości nieruchomości w czasie, zmiany opodatkowania zestawione z alternatywnymi ofertami inwestycyjnymi.
  3. Dywersyfikacja znana jako strategia zmniejszająca ewentualny wpływ strat na Twój majątek, uzyskana poprzez inwestowanie w nieruchomości o różnych poziomach ryzyka.
  4. Przesunięcie ryzyka, które możemy osiągnąć negocjując umowy w ten sposób, by ryzyko ewentualnego wzrostu kosztów i pojawienia się nowych opłat przesunąć na najemcę (przy wynajmie) lub właściciela lokalu (przy podnajmie).
  5. Formy własności – ochrona majątku własnego poprzez nabywanie na spółkę, zamiast na osobę fizyczną, ograniczając w ten sposób ewentualne straty jedynie do wysokości własnego udziału kapitałowego.
  6. Analiza due diligence inaczej: kompleksowa analiza ekonomiczno-finansowa to proces mający na celu ograniczenie ryzyka inwestycyjnego inwestora poprzez analizę dokumentacji nieruchomości, warunków zawartych umów, procedur, oceny otoczenia, itd. Służy sprawdzeniu, czy rzeczywiste warunki oferty odzwierciedlają informacje przedstawione przez sprzedającego.

 

Wiesz już po jakie dane sięgnąć, by zbadać potencjał inwestycyjny danej nieruchomości. Znasz też czynniki ryzyka i metody zarządzania jego poziomem. Pamiętaj, że im większy jest udział kapitału własnego w inwestycji, tym mniejsze ryzyko powinieneś akceptować.

Zarazem możesz matematycznie obliczyć realną stopę zwrotu z inwestycji, preferując oczywiście rozwiązania, które generują wyższe wpływy okresowe ( z czynszu lub odsetek), niższą kwotę nakładu początkowego (czyli kapitał, który musisz wyłuskać na zakup i inwestycję) oraz prognozowane wyższe dochody ze sprzedaży, jeżeli w przyszłości zaszłaby potrzeba sprzedaży Twojej nieruchomości inwestycyjnej.

Z życzeniami owocnej transakcji!

Czy wiesz, że sprzedając nieruchomość szybko możesz podnieść jej wartość, zarobić więcej i szybciej sprzedać?

Z myślą o Tobie napisałam e-book „Jak skutecznie sprzedać  nieruchomość i zarobić więcej”. To swoista „mapa drogowa” ze wskazówkami i konkretnymi narzędziami, byś mogła/mógł dokonać transakcji na najkorzystniejszych warunkach.

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *